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量身定制、绿色环保:写字楼发展新趋势

时间:2014-01-17 08:57 来源:www.cipoc.cn 作者:admin 阅读:
《趋势地产》编辑部
绿色环保写字楼

2013年中国房地产市场延续2012年向好走势,整体发展良好:行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。向好形势下,房地产企业取得骄人业绩,万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现大幅增长。

在如上全国一盘棋式的宏观总结基础上,《趋势地产》编辑部采访了趋势企业集团旗下房地产销售代理公司——趋势联行(北京)房地产经纪有限公司营销中心副总经理兼创意总监叶熙,和我们一起聊聊楼市的2013与2014。

《趋势地产》:近几年,北京市场上写字楼租金总体保持居高态势,面对日益走高的租金成本,很多企业纷纷出走CBD,往城市外围扩散。离开核心商圈是否反映了一个主流趋势?为什么?

叶熙:近年来,北京CBD写字楼市场空置率的持续走低与租金价格的持续上涨,让越来越多的企业难以负荷高额的租金,而选择撤离核心商务圈。租金好比一道门 槛,在经济的结构调整和产业升级中,某种程度上起到了“筛选器”的作用。所以,最近十年北京中央商务区的租户构成发生了很大变化,在2002年中央商务区 的租户构成以专业服务、IT信息技术、制造业和贸易公司为主。而到2012年,金融保险业异军突起,与专业服务企业并驾齐驱,成为中央商务区的最大租户之 一。

中央商务区高昂的租金,让一些企业觉得没必要再在这里待下去。尤其是制造业企业对成本十分敏感,也会比较在意租金。难以抑制的写字楼租金上扬与持续下降的空置率,让北京周边的创意产业园区如雨后春笋般层出不穷。

鉴于北京目前写字楼仍处于高速增长阶段,未来商务需求依然强劲,郊区写字楼和创意办公空间潜力不可限量,会呈现出郊区化的办公趋势。但是,中央商务区的写字楼地位也是永远不可能被取代的,从交通设施、基础设施以及服务设施等方面来说,CBD享有的都是最好最全面的。

《趋势地产》:请结合写字楼开发、销售、租金回报率等指标,谈一谈2013年北京写字楼市场发展总体概况是怎样的,未来几年写字楼租金走势将如何?

叶熙:2013年前10个月,北京市写字楼投资完成468.3亿元,同比增长45.2%,高于住宅部分7.2%的同比涨幅。而在销售方面,2013年前 10个月,全市写字楼销售面积为243.2万平方米,同比增长47.4%,也远高于住宅部分3.2%的增幅。此外,北京写字楼的竣工、施工面积增速也为同 期住宅商品房的两倍左右。其中前10个月的写字楼施工面积为1870.4万平方米、新开工面积445.5万平方米、竣工面积121.9万平方米,同比增长 均超过20%。且近几个月以来,写字楼供给面积的增长率均达到了住宅的两倍以上。

2013年写字楼投资市场最活跃的群体集中在投资额为1000万~2000万元的规模,与去年小业主、煤矿等“土豪”行业集中抢购不同,除了民间资本,投资群体不乏机构投资者、私募、险资等,这说明北京的可售型写字楼稳定的投资回报已被更为理性的投资群体认可。

受益于快速增长的市场需求及有限的新增供应,北京的办公楼租金在过去3年里上涨超过一倍。与商品住宅、零售商铺、行业用地等其他物业相比,写字楼租金此前 突飞猛进的涨幅和相对稳定的需求增长,仍然是其他物业类型难以企及的。数据显示,到2013年二季度末,北京的写字楼租金才结束了一轮长达14个季度的持 续上涨,且当季北京写字楼整体空置率为2.3%,达到了历史最低水平。即便放眼中国的写字楼市场,北京甲级写字楼租金也延续了以往的趋势,我们预计,未来 几年,北京写字楼租金将超上海,领跑全国。

《趋势地产》:随着近几年郊区办公理念的兴起,一些房企纷纷推出花园式办公、企业独栋等办公产品。这样的产品目前市场认可度如何?它们有哪些优势用来弥补地理位置上远离核心商圈的不足?

叶熙:写字楼是专业化属性非常强的物业产品,一个好的写字楼可以为企业在“企业形象、办公空间、硬件设施、使用效率、维护成本”等方面提供良好的展现,同时也代表着一个城市的经济发展水平和城市化形象。

目前出现的近郊商务园,推出花园式办公、企业独栋等办公产品,具有针对性的服务特定企业,同时,产业聚集效应使其市场认可度很高。比如IT信息技术企业会扎堆进驻新兴科技园,而生物、医药企业则可能进驻生物科技园等。郊区化办公应该更加专业化与科技化。

与核心商务圈相比,郊区化办公在某种程度上,就是以低密度、低容积率、高绿化、花园式办公、生态化办公、特定产业聚集等优势,来弥补地理位置上的不足。

《趋势地产》:就写字楼产品自身而言,市场对高端写字楼的需求出现了哪些新要求?从当前市场上新出现的具有代表性的高端写字楼看,产品本身出现了哪些新趋势?

叶熙:对于高端写字楼市场,越来越讲求根据企业的自身需求进行定制。因此,量身定制会成为写字楼定位、规划和设计的趋势。写字楼不同于住宅,住宅购房人关 注的是“户型和价格”,而办公楼是针对于企业用户,企业类型需要按照“所属行业、企业规模、发展预期、资金实力”等方面进行细分。写字楼单元面积大小划分 可以反映一个大楼的形象和品质,同时也反映出未来用户的企业规模和资金实力。

目前在国内市场上,存在着为特定企业需求而定制的模式,基本上是以能够吸引某类型企业为目标,为此提供相应的办公环境和相应档次的产品。例如,金融行业对 安全(安保、管理)、数据处理(弱电系统)、标准层面积等方面具有特殊需求。另外,还有企业会对“架空地板厚度”、“企业机房楼板加固、 制冷”等方面有要求。而广告文化创意类企业,则需要的是内部办公空间的自由分隔、办公区复式楼梯(楼板开洞或预留洞口),根据这些特定企业的需求,高端写 字楼为其进行量身定制,这会与绿色、环保、人性化等写字楼趋势相结合,成为新趋势。

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